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蘆洲林先生「老屋整形-資產活化」案例分享

上週我們提到「資產活化」,「化危機為轉機」。原先這些計劃都不容易,恰巧年輕時存下這棟在新北市38.8坪的房子。蘆洲區,曾經因為地形關係,淹水很多次。但是近十年來的水利工程越趨完善,也就越來越少聽說淹水的情形。捷運通車,河濱公園開放,ubike設站,然後也開起了UNIQLO。重劃區的新房子一棟一棟蓋起來,蘆洲不再是以前的小市集,而是屬於臺北都會的衛星市鎮之一。

距離市中心區,走台64,開車15分鐘。搭捷運,只要30分鐘。在地的工作機會隨著新商場的開幕,也增加了很多。以最近代租管的數字為例子:套房,大約可以租到13,500~15,000。一房一廳 或是 兩房一廳 大約租到20,000~25,000。房客大致有兩大類:1. 開車,然後在臺北工作的上班族。2. 騎ubike,然後在蘆洲工作的商場主管。

目前詢問度還是很高,需求強勁。可惜當地素質好的出租屋很少,而且這個區域老房子的屋況也有待改善。

以38.8坪的例子來說,裝潢費用大概是300~350萬左右,每年收租金額接近120萬。如果無貸款,自有老屋做資產活化,收租金額高,也就是現金流高,回本快速。如果房子有貸款,也能夠快速償還,在房市下行循環之後,出脫這個物件,快速獲利。

房市這一年來雖然很多人看壞,但是下修的幅度不大。對66歲的林先生(化名)來說,這個房子已經付清了。現在賣掉,也不會有好價錢。想要出租獲利,又擔心好不好租。不如整理整理,把隔間工程做起來,把獲利發揮到最大。66歲的年紀對林先生來說,創業,已經是風險太高了。投入在房地產上,還是比較穩健。況且房子擺著也是擺著,不如好好發揮效益。半年前林先生與我們聯繫,當時他仍然有些猶豫。好在我們代租管的案子也不少,才隔兩條巷子,也有一個30坪的物件。我們提供了出租的數據給他參考,提到 租金 以及 一個月內 就完租。還有我們的完工照片給他參考,林先生對這出租屋開始有了信心,變得想要積極嘗試。經過實際測量、規劃、設計、施工、完工、清潔、拍照、驗收,最近就要開始招租了。

蘆洲38.8坪完工物件,照片分享。